Entre deux locataires
Le logement reste vide trois mois, une canalisation cède et inonde l'étage du dessous. Personne n'occupe les lieux : c'est votre contrat qui répond.
Deux-pièces dans un trois-fenêtres du Camas, studio du côté de la Joliette : quand le logement est occupé par quelqu'un d'autre, c'est votre contrat de propriétaire non occupant qui défend l'immeuble, vos murs et vos loyers.
Propriétaire non occupant
Le contrat de votre locataire protège ses affaires et répond de ce qu'il pourrait abîmer. Il laisse de côté tout ce qui vous incombe comme propriétaire : la défaillance de l'immeuble lui-même, la fuite qui survient pendant un mois sans occupant, la victime qui vous met en cause en tant que bailleur. Pour ces trous, Allianz propose un contrat PNO, valable pour une location vide comme pour un meublé.
Le marché locatif du centre repose largement sur de vieux immeubles, souvent gérés en petite copropriété. Dès 2015, le rapport de Christian Nicol au ministère du Logement chiffrait à environ 40 000 les logements privés potentiellement indignes à Marseille. Le 5 novembre 2018, deux immeubles de la rue d'Aubagne se sont effondrés, faisant huit morts ; depuis, les arrêtés de mise en sécurité se sont multipliés et des milliers d'habitants ont été évacués. Pour un propriétaire bailleur, l'addition est lourde : plus de loyer tant que l'arrêté court (CCH, art. L521-2), et l'hébergement des occupants à sa charge (CCH, art. L521-3-1). Ni la responsabilité civile ni la protection juridique ne font les travaux à votre place, mais elles vous évitent d'affronter seul la procédure.
Canalisations communes jamais refaites, douches installées dans d'anciens placards, logements empilés sur cinq niveaux : bien souvent, le sinistre vient de chez le voisin. La loi ALUR a rendu la responsabilité civile obligatoire pour chaque copropriétaire, occupant ou bailleur (loi n° 65-557, art. 9-1). Vous louez aux touristes ? Signalez-le : personne n'oblige le vacancier à s'assurer, c'est donc votre contrat qui porte seul l'appartement, et une activité tue peut amputer l'indemnité (C. ass., art. L113-9).
Un état des risques accompagne chaque bail (C. env., art. L125-5). Pour Marseille, le séisme pèse peu (niveau 2 sur 5), contrairement au ruissellement des orages d'automne dans certains secteurs et au feu en bordure des collines. Si l'un de ces événements est reconnu par arrêté, la garantie catastrophes naturelles prend le relais.
Trois cas réels de bailleur
Le logement reste vide trois mois, une canalisation cède et inonde l'étage du dessous. Personne n'occupe les lieux : c'est votre contrat qui répond.
Un garde-corps mal fixé blesse le locataire. Sa victime se retourne contre le propriétaire : la responsabilité civile du bailleur prend le relais.
Loué à la semaine en été, l'appartement n'est assuré par personne d'autre que vous. Déclarez cet usage pour garder toutes vos garanties.
Les questions des bailleurs
En copropriété, oui : chaque copropriétaire doit être assuré en responsabilité civile (article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Hors copropriété, rien ne l'impose, mais s'en passer reste une imprudence.
Oui, et c'est même l'une des raisons d'être du contrat : entre deux baux, le bien reste protégé.
Parce que les deux contrats ne couvrent pas la même chose. Le locataire à l'année doit assurer le logement qu'il occupe ; le vacancier, lui, n'y est pas tenu, et votre contrat doit alors couvrir seul l'appartement.
Autres biens à protéger
La PNO se chiffre en ligne. Pour un immeuble ancien, un lot en rez-de-chaussée ou plusieurs logements, prenez rendez-vous dans l'agenda Allianz.